سمت و سوی «مسکن» -- فرارو

تحلیل‌‌گران از بازار مسکن چه می‌گویند؟

بازار مسکن به کدام سمت می‌رود؟ رونق یا رکود؛ ابهام، احتیاط و سردرگمی شرایطی است که فعالان این بازار، متقاضیان مسکن و عرضه کنندگان با آن روبه‌رو هستند. این وضعیتی است که اکنون حاکم است. اما این وضعیت تا کی باقی خواهد ماند؟ کارشناسان نمی‌توانند هنوز تحلیل درستی از این بازار ارائه دهند.

قریب به یک ماه از آغاز اجرای قانون هدفمندکردن یارانه‌ها می‌گذرد. با گذشت این مدت حدس و گمان‌های قیمتی پیرامون برخی بازارها حساس و مهم ادامه دارد. یکی از این بازارها، بازار املاک و مسکن است. تحلیل‌های فراوانی از وضعیت این بازار تاکنون ارائه شده است که اغلب متفاوت از یکدیگر است.

یکی از مسائل مهمی که بازار مسکن در شرایط کنونی با آن رو به رو است این پرسش است که با اجرای قانون هدفمند کردن یارانه‌ها رکود از این بخش پایان می‌یابد و بازار رونق پیدا می‌کند، یا نه؟ پرسش دیگر این است که با اجرای این قانون قیمت‌ها چه تغییری پیدا می‌کنند؟

تحلیل‌ها پیرامون این دو پرسش متفاوت است. پرسش اول پاسخ‌های متفاوتی‌تری از سوی کارشناسان داشته است. به نظر می‌رسد ابهام درباره آن نیز بیش از پرسش دوم باشد.

کارشناسان اقتصادی برای یافتن پاسخ این دو پرسش دو مقوله اساسی را مد نظر قرار می‌دهند. اولین مسئله "میزان تقاضای خرید مسکن" و دومی آن "میزان نقدینگی موجود در این بازار" است.

آیا مسکن پس از هدفمندی رونق یافته است؟
در پاسخ به پرسش اول چهار دیدگاه مطرح است که به این شرح است:

1- وزیر مسکن دراین باره معتقد است که وضعیت بازار مسکن رکودی نیست، وی با استناد به آمار تقاضای پروانه ساخت مسکن در چند ماه اخیر معتقد است آمار 7 ماهه ابتدای امسال نشان می‌دهد که برای 397 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است که نسبت به 246 هزار واحد سال 88، رشد 57 درصدی را نشان می دهد.

نیکزاد با انتقاد از کارشناسانی که مسکن در کشور را "راکد" می دانند، گفت: «آمار صدور پروانه ساختمانی در کشور بیانگر رشد ساخت وساز است.»

وزیر مسکن با انتقاد از برخی رسانه‌ها تصریح کرد: «برخی از رسانه‌ها اعلام کردند که ساخت وساز مسکن در کشور در متراژ 13میلیون و 500هزار متر مربع انجام می شود، این درحالی است که تنها در پرند 70 هزار واحد مسکونی پی ریزی شده است که اگر هر واحد، 100متر مربع هم در نظر گرفته شود در نهایت 70 میلیون متر مربع جمع مساحت آن می شود.»

2- با وجود این‌که وزارت مسکن از وجود رونق در بازار سخن می‌گوید اما برخی فعالان بازار این اعتقاد را ندارند. فردین یزدانی، کارشناس حوزه مسکن در این خصوص گفت: «اجرای این قانون(هدفمند کردن) تاثیر زیادی بر روی بازارمسکن نخواهد داشت و نباید انتظار داشت که بازار مسکن از رکود خارج شود و حتی نباید منتظر باشیم که با اجرای قانون هدفمندکردن یارانه‌ها تاثیر معنادار و سریعی را در بازار مسکن مشاهده کنیم.»

این کارشناس با اشاره به این که بازار مسکن از پدیده ضعف تقاضا رنج می‌برد عنوان کرد این بدان معنی است که مشتریانی که واقعاً خواهان خرید مسکن باشند، وجود ندارند؛ بنابراین نمی‌توان منتظر تاثیر آ‌ن‌چنانی از نظر قیمت مسکن بود.

3- دکتر موسی غنی‌نژاد استاد برجسته اقتصاد در این باره تحلیل دیگری دارد. غنی‌نژاد معتقد است بازار کنونی مسکن با رکود قیمتی مواجه است. وی به گونه‌ای قائل به رکود در تولید نیست و میزان تولید مسکن را مناسب می‌داند. اما درباره رونق در بازار مسکن که با میزان تقاضا ارتباط مستقیم دارد تحلیلی دیگری را ارئه می کند.

وی در این باره به دنیای اقتصاد گفت: «بازار مسکن در حال حاضر با «رکود قیمتی» مواجه شده؛ یعنی اینکه قیمت واقعی مسکن با توجه به تورم ثابت مانده و فقط قیمت اسمی اندکی افزایش پیدا کرده است.» 

4- برخی کارشناسان نیز در این باره تحلیل دیگری دارند. آن‌ها افزایش تقاضا برای صدور پروانه ساختمانی را نشان دهنده رونق در بخش تولید می‌داند. اما این رونق را امری گذرا و حتی خطرناک تحلیل می‌شمارند. 

براساس این عقیده وضعیت امروز را باید با سال 85 مقایسه کرد. در آن سال پس از گذشت یک سال رونق رکودی چند ساله در بازار مسکن به وجود آمد. چرا که پس از آن سرمایه گذاری به سمت بازار مسکن سوق پیدا کرد. تولید افزایش یافت اما این تولید با تقاضا هم خوانی نداشت. در صورتی که تولید افزایش یابد اما تقاضایی وجود نداشته باشد. مسکن تولید شده بلا استفاده می‌ماند. همانگونه که امروز گفته می‌شود 500هزار مسکن خالی در تهران وجود دارد. با وجود این وضعیت دیگر کسی راغب به سرمایه گذاری در این بازار نخواهد بود.

تاثیر هدفمندی بر قیمت مسکن
پاسخ به دومین پرسش نیز برای کارشناسان اقتصادی با اما و اگرهای فراوانی روبه رو است. آن‌ها در این باره تحلیل قطعی نمی‌توانند ارائه دهند و همه چیز را به آینده اجرای هدفمند کردن یارانه‌ها وابسته می‌دانند. 

دولت در این باره هم چنان معتقد است که قیمت مسکن افزایش نخواهد یافت. چندی پیش وزیر مسکن بدون این که تحلیلی ارائه دهد اعلام کرد با وجود اجرای هدفمند کردن یارانه‌ها قیمت مسکن در سال آینده نیز افزایش نخواهد یافت.

بسیاری از کارشناسان اقتصادی نیز در این باره با دولت هم عقیده‌اند اما آن‌ها دلیل عدم افزایش قیمت مسکن را در وجود پدیده رکود می‌بینند مسئله‌ای که وزیر مسکن با آن مخالف است. دولتی‌ها معتقدند نه تنها رکود در این بازار وجود ندارد بلکه با هدفمند کردن یارانه‌ها این بازار رونق بیشتری گرفته است و از همه مهمتر با این رونق قیمت ها نیز افزایش نیافته است.

در برابر این تحلیل دکتر موسی غنی‌نژاد سه سناریو را درباره چگونگی تاثیر هدفمندی بر قیمت بازار مسکن مطرح می کند.

سناریوی اول این است که دولت کسری بودجه پیدا نکند یا اینکه کسری بودجه به قدری نباشد که نیاز به تامین آن از طریق نظام بانکی و افزایش حجم پولی باشد. در این حالت، چنانچه سیاست‌های پولی بانک‌مرکزی نیز انبساطی نباشد، انتظار طبیعی این است که با بالارفتن بخشی از قیمت کالاهای یارانه‌ای و واقعی‌شدن قیمت آنها، برخی دیگر از کالاها با کاهش قیمت مواجه شوند.

بر این اساس، به لحاظ علم اقتصاد اینگونه می‌شود تحلیل کرد که اگر حجم پولی ثابت بماند که البته این سناریو است و ممکن هم است اتفاق نیفتد، در این صورت نوعی جابه‌جایی قدرت خرید می‌شود و قدرت خرید از طیف‌ کالاهایی به سمت طیف‌های دیگر می‌رود، بنابراین قدرت خرید یکسری از کالاها کم می‌شود. 

غنی‌نژاد با طرح این پرسش که کدام کالاها قدرت خرید پیدا می‌کنند، به نحوه هدفمندی اشاره کرد و گفت: «ظاهر کنونی هدفمندی این است که دولت بخش اصلی یارانه‌ نقدی را به خانوارها اختصاص داده و در بین آنها توزیع کرده؛ اما این میزان به قدری نیست که روی ارزش دارایی‌ها اثر بگذارد و تقاضا برای کالایی نظیر ملک را زیاد کند. 89 هزار تومان در دو ماه که فعلا به صورت یارانه نقدی برای هر فرد خانوارها پرداخت شده فقط قدرت خرید اقشار کم‌درآمد جامعه را زیاد می‌کند که این گروه‌ نیز بیشتر با این پول نیازهایشان به کالاهای مصرفی نظیر لوازم‌خانگی، لوازم برقی و برخی دیگر از کالاهای با دوام را تامین می‌کنند.»

بنابراین در صورت تحقق این سناریو اگر حجم پول توسط دولت افزایش پیدا نکند، دلیلی ندارد منابع حاصل از هدفمندی باعث افزایش قیمت مسکن شود.

این اقتصاددان سناریوی دوم را در ارتباط با اثر قانون یارانه‌ها بر قیمت مسکن را این‌گونه تشریح کرد: «در کنار هدفمندی، سیاست‌های پولی شکل انبساطی بگیرد و بانک‌مرکزی سیستم‌بانکی را تشویق به وام‌دهی کند یا اینکه دولت کسری بودجه احتمالی خود را از طریق بانک‌ها تامین کند که اگر این اتفاق بیفتد، اثر آن با تاخیر بروز می‌کند؛ اما در این حالت نیز افزایش نقدینگی آنقدر نیست که تاثیرگذار باشد.» 

غنی‌نژاد افزود: «در حال حاضر بخش قابل‌توجهی از نقدینگی‌ها جذب بازار سرمایه می‌شود. افزایش ارزش معاملات سهام از ابتدای سال تاکنون نشان می‌دهد قابلیت بازار سرمایه برای جذب نقدینگی به مراتب بیشتر از بازار مسکن است حتی در چند روزی که از اجرای قانون یارانه‌ها می‌گذرد، بازار سرمایه نشان داده قابلیت جذب را دارد و وضع بورس خوب ارزیابی شده است. بنابراین در شرایط فعلی انتظار اینکه قیمت مسکن رشد کند، نیست.»

این اقتصاددان سناریوی سومی که برای بازار مسکن در ماه‌های آتی متصور است را اینگونه تشریح کرد: «سال 86 که حباب قیمت مسکن ایجاد شد زمینه رشد ناگهانی قیمت وجود داشت. از یک طرف بازار مسکن چند سال در رکود بود و یک اتفاق افتاد که باعث رشد قیمت شد و آن حجم پول زیادی بود که از طریق طرح‌های زودبازده عده‌ای گرفتند و به جای آنکه در تولید صنعتی وارد کنند، با آن به خرید ملک و املاک مشغول شدند. در آن زمان حتی بنگاه‌های صنعتی با نقدینگی در اختیارشان اقدام به خرید ملک کردند. اما در حال حاضر نه طرحی شبیه بنگاه‌های زودبازده وجود دارد و نه اینکه بانک‌ها مثل سال 86تسهیلات خرید مسکن اعطا می‌کنند. بنابراین فضا برای رفتن سرمایه‌گذاری‌ها به سمت خرید مسکن وجود ندارد.»

غنی‌نژاد با جمع‌بندی از سه سناریوی مطرح شده، گفت: «در کوتاه مدت قطعا قیمت مسکن افزایش پیدا نمی‌کند و در میان مدت –یک‌سال آینده- بعید است قیمت‌ها دستخوش تغییر افزایشی شوند.» اما این تحلیل غنی نژاد با یک تبصره همراه است و آن این است که وضعیت کلی بازار مسکن در حالت رکود قیمتی قرار دارد.

سومین تحلیل درباره تاثیرهدفمندی بر قیمت مسکن محمود جهانی کارشناس مطرح اقتصاد مسکن ارائه شده است. برداشت جهانی از وضعیت بازار اندکی با نگاه دکتر غنی‌نژاد متفاوت است. 

وی در این باره به خبرنگار دنیای اقتصاد گفت: «طبق نظریه پولی در اقتصاد وقتی نقدینگی در جامعه افزایش پیدا می‌کند این نقدینگی یا جذب تولید می‌شود یا جذب قیمت. این در حالی است که با اجرای قانون یارانه‌ها با مازاد نقدینگی در جامعه مواجه نخواهیم بود که بخواهد تقاضا را تحریک کند و باعث افزایش قیمت از طرف تقاضا شود.»

جهانی معتقد است نقدینگی همواره باعث به‌وجود آمدن تقاضای ناگهانی در بازار مسکن می‌شود. این در حالی است که بازتوزیع یارانه‌ها باعث افزایش تقاضا نخواهد شد.

وی افزود: «رشد قیمت یا از طرف فشار تقاضا است یا از ناحیه فشار هزینه‌ای. تقاضای مسکن در آینده تحریک نمی‌شود؛ البته تقاضا کماکان در بازار مسکن وجود دارد؛ اما خیلی تحت تاثیر مسائلی همچون قانون یارانه‌ها نیست و لذا افزایش ناگهانی قیمت را هم ایجاد نمی‌کند.»

این کارشناس حوزه اقتصاد مسکن تصریح کرد: «با اجرای قانون یارانه‌ها در طرف عرضه و ساخت‌وساز افزایش احتمالی هزینه‌ها وجود دارد و ممکن است اتفاق بیفتد کهالبته به دلیل آنکه تقاضا قابل تحریک نیست، لذا فشار هزینه‌ای بر افزایش قیمت زیاد نخواهد بود.»

احتیاط در بازار مسکن
با گذشت حدود یک ماه از بازار مسکن و با تمام تحلیل های متفاوتی که از این بازار صورت می گیرد، اما واکنش متقاضیان و عرضه کنندگان مسکن توام با احتیاط و سردرگمی بوده است.

در محدوده شمال تهران، در روزهای اخیر مالکان از تعیین قیمت‌ها خودداری کرده و در مقابل پرسش مشاوران املاک برای قیمت واحدهای مسکونی، تعیین قیمت را به روزهای آینده موکول می کنند.

در واقع مالکان با این اقدام به دنبال به‌روز کردن قیمت‌ها هستند تا اگر تغییری در قیمت‌ها رخ داد، ضرر نکنند. وی در این باره ادامه داد که مالکان برای خرید و فروش واحدهای مسکونی خود تخفیف نمی دهند و با همان رقم تعیین شده قراردادها را به امضا می رسانند.

فعالان بازار نیز هم چون برخی کارشناسان مسکن وضعیت کنونی را با سال 85 مقایسه می کنند که مالکان به دلیل بی اطلاعی از آینده بازار به همین شیوه از اعلام قیمت ملک خود امتناع می کردند تا قیمتها را به روز اعلام کنند. همچنین گفته می‌شود برخی مالکان به اقدام تازه ای دست زده اند و بدون این که به قیمت واقعی ملک خود توجهی نمایند به طور ذهنی قیمت را افزایش داده‌اند.

مسئله بعدی که دربازار مسکن مطرح است بحث کاهش ریسک پذیری در این بازار است. برخی از سازندگان ساختمان و مالکان تصمیم گرفته‌اند با مشارکت در ساخت، تمامی سرمایه خود را در یک پروژه هزینه نکنند و ریسک کمتری را بپذیرند.

یکی از فعالان بازار مسکن که تجربه زیادی در قراردادهای مشارکت در ساخت دارد در این باره به مهر گفت: «در حال حاضر شرایط بازار مسکن به گونه ای است که کسی از آینده خبر ندارد و به همین جهت ریسک پذیری کاهش یافته است.»

افزایش هزینه تولید مسکن
با وجود این که قیمت مسکن در اباز افزایش آنچنانی نداشته است اما مصالح ساختمانی با حذف یارانه سوخت و گران شدن حمل و نقل با افزایش چشمگیری رو به رو شده است.

بر این اساس، حواله نفت کوره از 200هزار تومان به 5 میلیون و 200هزار تومان رسیده و قیمت تولیدات این بخش از جمله آخر را چند برابر کرده است. به این ترتیب اکنون آجرپزی‌ها قیمت آجر را افزایش داده و آن را از تنی 20 هزار و 500 تومان به 37 تا 47 هزار تومان رساندند.

در این باره برخی گزارش ها از افزایش 20 درصدی قیمت سیمان حکایت می‌کند. این در حالی است که قیمت آهن با تغییر چشمگیری روبه‌رو نشده است.

http://fararu.ir/vdcao6ni.49nio15kk4.html