بازار اجاره‌بها اهلی می‌شود؟ - فرارو

تکرار سناریوی چموشی‌های بازار و دخالت‌های نافرجام دولت

بسیاری اعتقاد دارند تعیین دستوری نرخ اجاره‌بها نه تنها مطلوب نیست بلکه عملاً نیز امکان‌پذیر هم به نظر نمی‌رسد. شاید دولت بتواند با اصلاح دخالت‌های خود در دیگر بخش‌های بازار که به عدم تعادل در بازار مسکن انجامیده است، نرخ اجاره‌بها را اصلاح کند؛ اما این که با ‌بخش‌نامه بتوان این نرخ را اصلاح کرد، رویای عجیبی به نظر می‌رسد.

آیا دولت می‌تواند بر دست نامرئی بازار غلبه کند؟ به گزارش فرارو؛ آن گونه که وزیر مسکن می‌گوید دولت عزمش را جزم کرده است تا با تدوین بسته‌ای حمایتی، میان قیمت ملک و اجاره‌بهای آن رابطه‌ای منطقی ایجاد نماید و به عبارتی بازار اجاره مسکن را کنترل کند. علی نیکزاد درباره دستورالعمل دولت گفته بود: «چون این بسته حمایتی اجاره‌بها در کنار افتتاح پروژه‌های مسکن مهر سبب آزاد شدن واحدهای مسکونی استیجاری و پایین آمدن قیمت مسکن خواهد شد، شاهد ثبات قیمت اجاره‌بها نیز خواهیم شد».

در تابستان امسال بازار مسکن تهران با تلاطم در اجاره‌بها روبرو شد. عدم تمایل مالکین به دریافت ودیعه سبب شده بود تا اجاره‌بها نسبت به سال گذشته تلاطمی شدید را احساس کند. وزارت مسکن در روزهای نخست تابستان این مسئله را تنها تاثیر فصل نقل و انتقال و بالا رفتن تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی می‌دانست و معتقد بود تنها ترکیب اجاره‌بها به ضرر ودیعه و به نفع اجاره‌بها تغییر یافته است.

با این حال اظهارات نیکزاد خود نشان‌گر آن است که دولت بر خلاف آن‌چه در جوابیه‌های خود به رسانه‌ها تاکید می‌کند، در حقیقت اعتقاد دارد بازار اجاره مسکن با افزایش قیمت غیرقابل اغماضی دست و پنجه نرم کرده است که اینک نیاز به مدیریت آن احساس می‌شود. پیش‌تر وزارت مسکن در جوابیه‌ای به فرارو نوشته بود: «آن‌چه به عنوان افزایش اجاره‌بها در برخی جراید عنوان می‌گردد، ناشی از تمایل موجرین به اخذ اجاره‌بها به جای ودیعه مسکن-به دلایلی چند از جمله کاهش سود سپرده‌های کوتاه‌مدت بانکی- می‌باشد».

با این حال اینک نیکزاد با تصریح به این که در بازار اجاره‌بها ثباتی حاکم است که فرصت را برای تدوین دستورالعملی که میان قیمت مسکن و اجاره‌بها رابطه‌ای منطقی ایجاد نماید؛ مناسب می‌کند. اگرچه هم کارشناسان و هم دست اندرکاران وزارت مسکن عقیده دارند یکی از مسائلی که سبب ترقی نرخ اجاره‌بها شده بود، کاهش نرخ سود بانکی بوده است، با این حال وزارت مسکن تلاش‌های خود برای تنظیم بازار را نه از طریق حذف دخالت نابجای دولت در بازار پول که از طریق افزایش دخالت دولت و این بار در بازار اجاره‌بها پی می‌گیرد.

افزون بر این یکی از مسائلی که گفته می‌شد تغییر ترکیب اجاره‌بها به ضرر ودیعه را رقم زده است، رکود در بازار مسکن و فروش نرفتن واحدهای مسکونی ساخته شده است. رکودی که از سویی باعث کاهش قیمت ملک شده و از سوی دیگر سبب شده مالکینی که دیگر قصد ساخت واحدهای جدید و سرمایه‌گذاری ندارند از دریافت ودیعه خودداری کنند.

اما فعالان بخش خصوصی در این باره چه عقیده‌ای دارند؟ وزارت مسکن می‌گوید بنا دارد این بسته حمایتی را با مشارکت بخش خصوصی و بخش دولتی تدوین نماید و به ویژه نظر اتحادیه املاک برایش بسیار مهم است. اما مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه املاک اصل را رضایت مالک می‌داند و به فرهیختگان می‌گوید: «بنگاه‌ها به مردم نمی‌توانند بگویند که قیمت مسکن یا اجاره‌بها را بالا یا پایین بیاورند، شاید موجر بخواهد ملک خود را ارزان اجاره بدهد یا مالکی به دلیل بالا بودن تعداد خانوار مستاجر قیمت اجاره را بیشتر تعیین کند، پس تعیین اجاره‌بها چندان شدنی هم نیست».

هادی حق‌شناس، نماینده پیشین مجلس می‌گوید: «بسته سیاستی اجاره‌بها ایده خوبی است به شرط آنکه دولت نقشی در تعیین نرخ اجاره‌بها نداشته باشد. به نظر می‌رسد دولت به جای اینگونه طرح‌ها، تسهیلات را به گونه‌ای فراهم کند تا عرضه مسکن افزایش یابد». فی‌الجمله می‌توان گفت کارشناسان اقتصادی اعتقاد دارند منطقی ساختن قیمت اجاره‌بها اگرچه اقدام مفیدی به نظر می‌رسد، اما دولت نباید به این بهانه در مکانیسم بازار دخالت کند.

خبرگزاری کار ایران در تشریح این وضعیت می‌نویسد: «بسیاری از کارشناسان معتقدند مادامی که بازار مجازی معاملات مسکن گسترش نیافته است و بازار مسکن به لحاظ روانی کنترل نشده است، نمی‌توان نرخ اجاره‌بها را به صورت دستوری تعیین و ابلاغ کرد».

این گزارش می‌افزاید: «این کارشناسان عقیده دارند عدم‌سیاست‌گذاری‌های مناسب پولی و مالی از یک سو و عدم ساماندهی نقش بنگاه‌های املاک کشور از سوی دیگر بر این موضوع صحه می‌گذارد که هیچ‌گاه نمی‌توان در کشوری مثل ایران که با حجم بسیار وسیعی از تقاضا در بازار مسکن مواجه است، نرخ اجاره‌بها را به صورت دستوری تعیین کرد».

با این وصف نه تنها بسیاری اعتقاد دارند تعیین دستوری نرخ اجاره‌بها نه تنها مطلوب نیست بلکه عملاً نیز امکان‌پذیر هم به نظر نمی‌رسد. شاید دولت بتواند با اصلاح دخالت‌های خود در دیگر بخش‌های بازار که به عدم تعادل در بازار مسکن انجامیده است، نرخ اجاره‌بها را اصلاح کند؛ اما این که با ‌بخش‌نامه بتوان این نرخ را اصلاح کرد، رویای عجیبی به نظر می‌رسد.

http://www.fararu.com/vdcjatem.uqeaazsffu.html